Vendre un bien loué : règles, congés pour vente et droits du locataire

Comprendre les deux options de vente : Occupé ou Vide

Lorsqu'un propriétaire décide de se séparer d'un investissement locatif, la première question stratégique est de savoir s'il souhaite vendre le bien occupé ou s'il préfère donner congé au locataire pour vendre le logement vide. La vente d'un bien occupé signifie que le bail en cours est transféré au nouvel acquéreur. Cette option est souvent privilégiée par les investisseurs car elle garantit une rentabilité immédiate sans vacance locative. Cependant, elle peut entraîner une décote sur le prix de vente, généralement estimée entre 5% et 15%, selon la durée restant sur le bail et le montant du loyer par rapport au marché.

À l'inverse, vendre un logement vide permet de viser une cible plus large, incluant les acquéreurs souhaitant faire du bien leur résidence principale. Pour ce faire, le propriétaire doit scrupuleusement respecter les dispositions de l'article 15 de la Loi du 6 juillet 1989. Le processus est strictement encadré : le congé doit être justifié par la vente, et il ouvre un droit de préemption au profit du locataire si le logement est loué non meublé.

Vendre un bien loué n'interrompt pas le bail. L'acheteur devient simplement le nouveau bailleur et reprend l'intégralité des obligations du contrat précédent.

Le congé pour vente : Procédures et Délais

Les délais de préavis selon le type de bail

La délivrance d'un congé pour vente obéit à une chronologie précise que le propriétaire ne peut ignorer sous peine de nullité. Pour une location nue, le préavis est de 6 mois avant la date d'échéance du bail. Pour une location meublée, ce délai est réduit à 3 mois. Il est crucial de noter que le délai court à partir de la réception effective de la lettre par le locataire. Il est donc fortement recommandé de passer par un commissaire de justice (huissier) pour éviter les aléas des courriers recommandés non réclamés.

Le Droit de Préemption du Locataire

Priorité d'achat et conditions d'exercice

Dans le cadre d'une location nue, le congé pour vente vaut offre de vente au profit du locataire. Ce dernier dispose d'un droit de préemption. Cela signifie qu'il est prioritaire pour acheter le logement aux conditions et au prix indiqués dans la lettre de congé. L'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Si le locataire accepte l'offre, il dispose d'un délai de deux mois pour réaliser la vente (porté à quatre mois s'il recourt à un prêt immobilier).

Il existe cependant des exceptions notables. Le droit de préemption ne s'applique pas si vous vendez à un parent jusqu'au 3ème degré inclus (enfants, parents, frères/sœurs, grands-parents, oncles/tantes), à condition que l'acquéreur occupe le bien pendant au moins deux ans. De même, ce droit ne s'applique pas aux locations meublées, sauf cas spécifique de division d'immeuble.

La protection spécifique des locataires protégés

La loi protège particulièrement les locataires dits 'fragiles'. Un propriétaire ne peut pas donner congé pour vente à un locataire âgé de plus de 65 ans dont les ressources sont inférieures à un certain plafond (lié au PLI), à moins de lui proposer une solution de relogement correspondant à ses besoins et à proximité géographique. Cette obligation s'applique également si le locataire a à sa charge une personne de plus de 65 ans vivant au foyer et répondant aux mêmes critères de ressources.

Toutefois, si le bailleur lui-même est âgé de plus de 65 ans ou dispose de revenus modestes, cette protection du locataire est levée. C'est une exception d'âge 'miroir' qui permet de rétablir un équilibre entre deux parties potentiellement vulnérables.

Aspects financiers : Prix de vente et décote

Vendre 'avec le locataire en place' nécessite une évaluation précise. La décote pour occupation se justifie par l'impossibilité pour l'acquéreur de disposer du bien immédiatement. Plusieurs facteurs influencent cette décote : l'âge du locataire (plus il est jeune, plus le renouvellement du bail est probable), le montant du loyer (un loyer sous-évalué par rapport au marché augmentera la décote) et le type de bail (un bail soumis à la loi de 1948 subit une décote massive pouvant atteindre 40%).

Les obligations du bailleur durant la mise en vente

Droit de visite et respect de la vie privée

Même en vue d'une vente, le locataire est chez lui. Le propriétaire ne peut pas entrer dans le logement sans son accord. En revanche, le bail prévoit généralement une clause autorisant des visites pour la vente. Ces visites ne peuvent excéder 2 heures par jour les jours ouvrables. Elles ne peuvent avoir lieu les dimanches et jours fériés, sauf accord exprès du locataire. Il est essentiel de maintenir un climat cordial pour faciliter l'accès au bien et assurer une présentation valorisante du logement.

Vente de bien loué et Fiscalité

La vente d'un bien loué génère souvent une plus-value immobilière si le bien a pris de la valeur depuis son acquisition. Cette plus-value est imposée au taux forfaitaire de 19% plus les prélèvements sociaux de 17,2%. Contrairement à la résidence principale qui est exonérée, le bien loué (résidence secondaire ou investissement) bénéficie d'un abattement pour durée de détention. Une exonération totale de l'impôt sur le revenu est acquise après 22 ans de détention, et 30 ans pour les prélèvements sociaux.

Conclusion : Réussir sa vente en toute légalité

Vendre un bien loué demande une anticipation rigoureuse. Qu'il s'agisse de respecter les délais de congé, de purger le droit de préemption ou de gérer la relation avec le locataire, chaque étape est déterminante pour la sécurité juridique de la transaction. En cas de doute, s'entourer d'un notaire ou d'un expert immobilier permet d'éviter les recours contentieux qui pourraient bloquer la vente pendant plusieurs années.