Faut-il mettre tout son apport dans un achat immobilier ?

Vous vous apprêtez à réaliser un projet immobilier ? Comme la plupart des Français qui achètent, vous allez devoir obtenir un prêt pour concrétiser votre projet. La question du montant de l’apport personnel, condition indispensable pour obtenir le fameux sésame, se pose alors. Vous ne savez combien d’apport mettre dans votre projet ? Vous hésitez à mettre tout votre apport dans votre achat ? On vous aide à faire le bon choix.

À quoi sert l’apport personnel ?

Sur le papier, il n’est pas nécessaire de disposer d’un apport personnel pour pouvoir acheter un bien immobilier. Cela reste pourtant une garantie exigée par les banques pour la plupart des demandes de prêt, et ce pour deux principales raisons : 

• - D’abord, le profil emprunteur. Disposer d’un apport personnel signifie qu’on est capable de mettre de l’argent de côté, et donc, de gérer son argent. C’est un gage de sérieux pour les banques, qui veulent surtout s’assurer que leur prêt sera bien remboursé.
• - Ensuite, l’apport permet de couvrir certains frais liés au prêt. Il s’agit notamment des frais d’acquisition, tels que les frais de notaire et de garantie. Comme la banque ne pourra pas être remboursée de ces frais en cas de saisie et de revente du bien, elle exige qu’ils soient couverts par l’emprunteur.

On peut enfin noter qu’un apport conséquent peut permettre de réduire le coût total de son crédit en faisant baisser son taux d’emprunt.

Quel est l’apport minimum pour un achat immobilier ? 

De manière générale, on considère que l’apport personnel pour un achat immobilier doit être équivalent à au moins 10 % du prix du bien. Ce chiffre est fixé en fonction du coût moyen des frais de notaire et de garantie pour un achat immobilier, qui sont d’environ 8 et 2 % du prix du bien. 

Mais ce n’est qu’une moyenne ! Si les frais de notaire sont régulés (puisque calculés sur les émoluments du notaire), les frais de garantie, eux, peuvent évoluer d’un type de garantie et d’un organisme de caution à l’autre. C’est pourquoi il peut être judicieux de fournir un peu plus de 10 % d’apport pour convaincre la banque. 

Cependant, ces frais peuvent être revus à la baisse en fonction de votre projet, notamment si vous achetez un bien neuf. Les frais de notaire pour un bien neuf sont en effet largement inférieurs à ceux d’un bien ancien, et sont d’environ 3 %. Ainsi, pour un tel projet, l’apport personnel minimal peut être de 5 %. De même, certains promoteurs immobiliers proposent d’offrir les frais de notaire pour les logements en queue de programme, ce qui peut encore faire baisser l’apport minimum à fournir.

Pour savoir quel est l’apport minimum à fournir pour votre achat immobilier, vous pouvez réaliser une simulation de prêt immobilier avec CAFPI. Cela vous permettra d’avoir une idée juste de l’apport minimum exigé pour votre projet ! 

Dans tous les cas, il peut être pertinent de fournir un apport supérieur pour pouvoir obtenir les meilleures conditions pour votre crédit immobilier. En présentant un apport de 15 voire 20 % du prix du bien, vous pourrez ainsi réduire le montant et/ou la durée de votre crédit. Vous obtiendrez ainsi des mensualités plus basses, mais aussi un meilleur taux pour votre prêt immobilier. Vous réduisez ainsi le risque d’être limité par votre taux d’endettement, tout en minimisant le coût total de votre crédit au maximum. Mais il ne faut pas pour autant que vous y mettiez toute votre épargne ! On vous explique pourquoi.

Pourquoi ne faut-il pas mettre tout son apport dans son crédit ?

S’il peut être tentant de mettre tout son apport disponible dans son crédit immobilier, ce n’est pas forcément une opération judicieuse. Pour bien gérer ses finances, il faut en effet distinguer apport et épargne : toute votre épargne ne doit pas devenir votre apport. Il est indispensable de conserver une épargne résiduelle, une somme d’argent qui reste disponible en cas de besoin.

Le montant de cette épargne résiduelle doit être fixée en fonction de vos futurs besoins tout en prenant en compte une part d’imprévu. En devenant propriétaire, vous allez probablement devoir faire face à de nouvelles dépenses, que ce soit en termes de taxe foncière ou de travaux dans votre copropriété. Il faut donc toujours avoir un peu d’argent de côté pour faire face à ces frais en toute sérénité. Vous devez aussi conserver de l’argent de côté pour les futures dépenses de votre foyer que ce soit pour meubler votre nouveau logement, pour acheter une nouvelle voiture, ou en prévision du départ en études de vos enfants… Sans oublier les imprévus ! Une perte d’emploi, un équipement électroménager à remplacer, des réparations à effectuer sur votre voiture, ou une famille qui s’agrandit peuvent venir perturber votre budget. Aussi, il vaut mieux avoir une épargne suffisante pour faire face à ce type d’événement !

Le fait de conserver une épargne résiduelle est donc plus sécurisant pour vous et votre famille, mais aussi pour les banques. Si elles peuvent voir d’un bon œil le fait que vous fournissiez un apport supérieur au minimum exigé, elles ne vous laisseront pas vous engager dans un projet immobilier en ne gardant aucun argent de côté. 

Conserver une épargne résiduelle est donc une condition indispensable pour assurer votre sécurité et convaincre les banques de la solidité de votre dossier. Et si vous envisagez de vous lancer plus tard dans un nouveau projet immobilier, vous pouvez toujours faire travailler votre argent sur un livret épargne.

Dans tous les cas, un courtier en prêt immobilier saura vous conseiller et vous aider dans votre choix pour obtenir les meilleures conditions pour votre crédit.